יותר ויותר ישראלים בוחרים בשנים האחרונות להשקיע את מיטב כספם ברכישת דירה בחו"ל, ובייחוד באחת ממדינות אירופה הקרובות (יחסית). הונגריה נמצאת בין המדינות המבוקשות בתחום הזה, ובייחוד בירתה היפה והמתויירת – העיר בודפשט. קניית דירה בבודפשט לצרכי השקעה ועל ידי השכרתה, בין היתר, באופן רציף, או עבור תיירים, כדירת נופש לתקופה קצרה, היא הזדמנות מצוינת ליהנות מתשואה יפה ולנצל את כל היתרונות הנהדרים שמציעה העיר עצמה, ככזו המושכת אליה המונים, ולאורך כל חודשי השנה.
קנייה של דירה בבודפשט, ובייחוד בעת האחרונה, היא פתרון לכל מי שמחפש אפיק השקעה עם תשואה גבוהה. בעוד שבערים אירופאיות אחרות יש תחושה של קושי ואתגר רב בכל הנוגע לרכישה של דירה, ובייחוד בשל החוקים המקומיים או בשל אחוזי תשואה נמוכים, בודפשט מציעה משהו אחר והיא בהחלט היעד המתאים להתחיל לחפש בו דירה. התשואה השנתית בבודפשט עומדת על בין 7 אחוזים ל-12 אחוזים והעיר עצמה נחשבת לעיר מתפתחת מאד בתחום הנדל"ן, ולפיכך מושכת אליה משקיעים רבים. מכיוון שמספר התיירים עולה על מספר חדרי בתי המלון הפנויים, יש ביקוש לדירות נופש בקרב התיירים ובל נשכח שמדובר ביעד מוביל ברשימה, ויש הטוענים כי הוא אפילו מספר 1 באירופה לתיירים. מעבר לכך, בעיר שוהים מאות אלפי סטודנטים צעירים, הלומדים באוניברסיטאות שבה וגם מחירי הדירות, לפחות נכון להיום, זולים ומשתלמים עבור הקונים.
אזורי הקנייה האטרקטיביים
בין אם אתם מעוניינים לרכוש דירה כדי להשכירה לטווחים ארוכים, ובין אם לטווחים קצרים (מה שרלוונטי לתיירים, למשל), כדאי לכם להכיר את מפת העיר ולבחון את האזורים האטרקטיביים יותר, לעומת אלה שפחות. בכל מקרה, התייעצות עם אנשים שמכירים את העיר היטב (ובייחוד אם מעולם לא ביקרתם בעיר ואתם לא מכירים את עולם הנדל"ן) היא בגדר חובה והיא זו שתאפשר לכם למצוא את הדירה הנכונה. באופן כללי, וזה חשוב לדעת, בודפשט עצמה מחולקת ל-24 רובעים. אולם, לא כולם, מבחינת האטרקטיביות שלהם, מתאימים לכם ומומלצים להשקעה. הרובעים המתאימים למציאת דירה לצרכי השקעה בעיר הם 6, 7, 8, 9 וגם רובע 13, כולם נמצאים במרכז העיר פחות או יותר ונגישים מאד.
מיקומה של הדירה בעיר, וזה נכון לכל מקום בעולם, הוא זה שישפיע על מידת האטרקטיביות שלה ותשואה השנתית של ההשקעה. בעוד שיש דירות זולות מאד בעיר, יש גם יקרות מאד, והמחיר נקבע, בין היתר, בשל המיקום. דירות באזורים מרכזיים תעלנה לכם יותר, כקונים, ולכן גם שכר הדירה יהיה בהתאם (אותו מחיר שתוכלו לגבות מהשוכרים). רובע 7, כמו גם 8, הוא מרכזי, אבל שלא כמו הרבעים האחרים בעיר, הוא הטוב ביותר וגם האטרקטיבי ביותר (שם גם הדירות תהיינה יקרות יותר). יחד עם זאת, ברובע 8 תגלו אזורים טובים יותר מאזורים אחרים ברובע 7, ולכן חשוב מאד לבדוק כל אזור לגופו.
מצבה של הדירה ומיקומה בבניין
פרמטרים נוספים שישפיעו על מחיר הדירה בעיר, הם מיקומה בבניין וגם מצבה. בבודפשט תמצאו דירות ישנות מאד וגם דירות חדשות. ישנן דירות משופצות במצב נהדר וכאלו שפחות. ייתכן ותגלו שרכישת דירה ישנה מאד תהיה משתלמת יותר (בגלל מחירה הזול מאד), אך לכך יש להוסיף עלות של שיפוצים (ואם אתם מתגוררים בארץ, קחו בחשבון שתצטרכו למצוא אנשים שיוכלו לפקח על כך, או אולי לשקול להגיע ולעשות את הפיקוח בעצמכם). דירה חדשה תחסוך מכם את העניין הזה, אך מחירה יהיה גבוה בהרבה. ולכן יש לקחת בחשבון את כל הפרמטרים ולבחון יתרונות מול חסרונות של כל פתרון.
כמה זה עולה
דירות חדשות לגמרי ברובע 7 הפופולארי יעלו לכם בסביבות 210,000 אירו (2 חדרים) או 260,000 אירו (3 חדרים), וברובע 9 למשל (הפחות פופולארי מבין המרכזיים) הן יעלו 140,000 אירו (2 חדרים) או 200,000 אירו (3 חדרים). דירות ישנות, אך במצב טוב, תעלנה ברובע 7 בסביבות 180,000 אירו (2 חדרים) או 220,000 אירו (3 חדרים). ברובע 8, למשל, הן יעלו 170,000 אירו (2 חדרים) או 210,000 אירו (3 חדרים). ישנן גם דירות סטודיו רבות במיקומים שונים ברחבי העיר, חלקם טובים מאד וחלקם פחות. דירות סטודיו בנות חדר אחד יעלו בין 70,000 אירו ל – 180,000 אירו. יש לקחת בחשבון ששטחן של הדירות הישנות בבודפשט רב יותר, בהשוואה לאלו החדשות. הן נמצאות בבניינים ישנים, שנבנו עוד מלפני מלחמת העולם השנייה, ופעמים רבות יש גם חצרות פנימיות וקטנות.
רישום הנכס
אם אתם מחזיקים בדרכון אירופאי, תוכלו לרכוש נכס בבודפשט ולרשום אותו על שמכם. אם אין לכם דרכון אירופאי ואתם רוצים לרכוש דירה בבודפשט ולרשום אותה על שמכם, תצטרכו לפנות לרשויות על מנת לקבל את האישור המיוחל. את הדבר תוכלו לעשות בעזרתן של חברות המתמחות בסיוע למשקיעים זרים, המחפשים נכסים בבודפשט ורוצים ליהנות מהשקעה אטרקטיבית בעלת תשואה גבוהה.
מיסוי למשקיעים זרים
יש הוצאות שונות הקשורות לרכישת דירה בחו"ל, כולל בבודפשט. אם אתם מעוניינים לרכוש דירה בעיר לצרכי השקעה, תצטרכו לשלם מס רכישה העומד על כ-2 אחוזים עד 4 אחוזים. גובה המס נקבע בהתאם לאופי הרכישה – האם אתם רוכשים את הדירה בבודפשט כאנשים פרטיים או כחברה. בנוסף, קחו גם בחשבון את שיעורי המס בהונגריה, הרלוונטיים לרווח משכר דירה למשקיעים זרים. שיעור זה עומד על כ-15 אחוזים.
שאלות ותשובות על קניית דירה בבודפשט
זרים יכולים להחזיק דירות בעיר, אך רכישה שכזו, בין אם מדובר באדם פרטי ובין אם בחברה, כפופה לאישור הסוכנות הממשלתית המוסמכת, המהווה הליך מנהלי רשמי.
מחיר הנכס בעיר מושפע הן ממצב הדירה והן ממיקומה. יחד עם זאת, ניתן לראות כי ישנה מגמה של עליית מחירים בהונגריה, כולל בבודפשט עצמה, מה שמשפיע מאד על עלות הנכס (כפי שקורה גם בישראל ובמקומות אחרים בעולם).
לכל אפשרות יש יתרונות וחסרונות. אחד היתרונות ברכישת דירה במקום מרוחק בבודפשט הוא המחיר הזול מאד, בהשוואה לאזור מרכזי. יחד עם זאת, שכונות מרוחקות עשויות להיות גם חלשות מאד כלכלית ולכן יהיה קשה לכם, כבעלי הנכס, למצוא דיירים, או שדמי השכירות שתוכלו לגבות יהיו נמוכים יחסית ומכאן גם התשואה על העסקה תהיה נמוכה יותר.
